عقد اجاره یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین عقود در نظام حقوقی ایران است که به موجب آن، موجر (مالک) منافع مال خود را برای مدت معین در اختیار مستأجر قرار می‌دهد و مستأجر در مقابل، مبلغی را به عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌کند. تعریف عقد اجاره در قانون مدنی ایران: اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. بنابراین، در این عقد اجاره مالکیت عین منتقل نمی‌شود بلکه صرفاً مالکیت منفعت به مستأجر واگذار می‌شود.
با توجه به اینکه عقد اجاره از عقودی است که اکثریت افراد در زندگی روزمره خود به آن نیاز دارند بهتر است تا اطلاعات حقوقی نسبتا خوبی در خصوص آن داشته باشیم.
در این مقاله به توضیح و تفسیر قرارداد اجاره و موارد لازم در تنظیم قرارداد اجاره پرداخته‌ایم.
تعریف عقد اجاره
ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره برای مدت معلوم می‌شود. به اجاره دهنده موجر، اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.
ویژگی‌های عقد اجاره
- اجاره از عقود لازم است و جز در موارد خاص پیش بینی شده در قانون، هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند.
- در این عقد، موجر منافع ملک را در قبال دریافت اجاره‌بها به مستأجر واگذار می‌کند.
- مطابق قانون، تعیین مدت در عقد اجاره ضروری است.
- علاوه بر قانون مدنی، قوانین خاصی نظیر قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ نیز بر آن حاکم است. قانون ۱۳۵۶ بیشتر در خصوص اجاره اماکن تجاری تدوین شده و حمایت‌های خاصی از مستأجران دارد.
ارکان عقد اجاره
موجر و مستأجر
- طرفین عقد اجاره باید دارای اهلیت قانونی باشند. شخصی که بالغ، عاقل و رشید باشد دارای اهلیت است.
- و قصد و رضای واقعی در انعقاد عقد داشته باشند.
- موجر باید مالک عین یا مالک منافع و یا دارای اختیار قانونی (اذن داشتن از سوی مالک) بر عین مستأجره باشد.
عین مستأجره
- اجاره برای انتفاع منافع به کار می‌رود پس موضوع آن باید عین باشد، عین می‌تواند معین باشد یا کلی، مادی یا غیر مادی باشد. (عین معین مانند اینکه خودرویی که عینا موجود است، با توافق طرفین اجاره داده شود و تسلیم مستأجر شود. عین کلی مانند اینکه موجر موظف باشد یکی از چندین خودروی موجود که مطابق اوصاف قرارداد است را تعیین و به مستأجر تسلیم نماید. عین مادی به مواردی اطلاق می‌شود که در عالم واقع وجود دارد و ملموس است مانند رایانه، کتاب و…. عین غیر مادی چیزی است که پایگاه مادی فیزیکی ندارد، در اصطلاح رایج تر عین غیر مادی همان چیزی است که قابل اشاره کردن نیست.
- عین مستأجره باید دارای قابلیت انتفاع مشروع داشته باشد.
- باید انتفاع متعارف از عین مستأجره با بقاء اصل آن ممکن باشد، یعنی اموالی که با استفاده کردن از بین می‌روند امکان اجاره دادن ندارد، اما اگر بتوان به نحو ویژه ای اینگونه اموال را نگهداری کرد و از آن بهره برد اجاره دادن آن هیچ اشکالی ندارد.
- اموالی که به موجب قانون قابل اجاره نیستند یا اموالی که معامله کردن آنها قانونی نیست مانند مشروبات الکلی و…نمی‌توانند موضوع عقد اجاره قرار گیرند.
اجاره‌بها
- باید مشخص و قابل پرداخت باشد.
- اجاره‌بها می‌تواند به صورت نقدی یا غیرنقدی تعیین گردد
مدت اجاره
- مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، تعیین مدت در عقد اجاره الزامی است و در غیر این صورت عقد باطل خواهد بود. در موارد خاص، اجاره‌نامه‌هایی که بدون تعیین مدت منعقد شوند، تابع مقررات خاصی قرار می‌گیرند.
- مدت اجاره در اجاره می‌تواند برای انجام کاری معین تعیین شود.
وظایف قانونی موجر و مستأجر
تکالیف موجر
- تسلیم مورد اجاره
- حفظ عین مستأجره
- انجام تعمیرات اساسی
- عدم مداخله در حقوق مستأجر
- موجر موظف است مورد اجاره را در زمان معین و وضعیت مناسب به مستأجر تحویل بدهد.
تکالیف مستأجر
- پرداخت به‌موقع اجاره‌بها
- استفاده متعارف از مورد اجاره
- عودت عین مستأجره پس از پایان مدت اجاره
- مستأجر مکلف است از مورد اجاره به شیوه‌ای متعارف استفاده کند و تغییرات اساسی بدون اجازه موجر در ملک ایجاد نکند.
انواع اجاره
اجاره حیوان
عقدی است که در آن منافع حیوان برای مدت مشخص یا برای انجام کار مشخصی به دیگری منتقل می‌شود. حیوان باید برای همان منظوری که اجاره شده مورد استفاده قرار بگیرد، وگرنه مستأجر مسئول خسارات به وجود آمده است.
مثال: اجاره اسب برای آموزش اسب سواری
اجاره اشخاص
عقدی که در آن منافع شخص به صورت موقت و برای انجام کار معین در قبال عوضی که دریافت می‌کند به دیگری منتقل می‌شود. در این نوع اجاره، اجاره‌کننده مستأجر، شخص مورد اجاره اجیر و مال‌الاجاره، اجرت نامیده می‌شود.
مثال: قرارداد با سرویسکار جهت سرویس سیستم سرمایش و گرمایش
اجاره اشیاء
این نوع از اجاره همان معنای رایج در عرف را دارد بدین شکل که منافع یک مال برای مدت معین به دیگری منتقل می‌شود.
مثال: اجاره خانه جهت سکونت، اجاره خودرو
اجاره حقوق معنوی و فکری قابل پذیرش است؟
اجاره حقوق معنوی و فکری در نظام حقوقی ایران موضوعی بحث‌برانگیز است. در قانون مدنی، اجاره به “واگذاری منافع عین مستأجره” تعریف شده است، که نشان می‌دهد، موضوع اجاره باید دارای عینیت فیزیکی باشد. اما با توسعه مفاهیم مالکیت فکری، امکان بهره‌برداری از حقوق معنوی مانند حق تالیف، علامت تجاری و حق اختراع از طریق قراردادهای مشابه، اجاره (نظیر لیسانس) مورد پذیرش قرار گرفته است.
امروزه با توجه بیشتر به دارایی های فکری و اهمیت یافتن بیش از پیش آنها، برای اموال فکری باید همان حقوق اموال مادی را قائل شد.
با این تفاصیل اجاره حقوق معنوی و فکری صحیح است و می‌توان گفت مالک ادبی و هنری و صنعتی می‌تواند با حفظ مالکیت خود انتفاع از آن را برای مدت مشخص و در قبال عوض معین به دیگری واگذار نماید.
مستأجر می‌تواند عین مستأجره را اجاره دهد؟
مستأجر در عقد اجاره، مالک منافع عین مستأجره در مدت اجاره می‌شود و می‌تواند آن را به دیگری منتقل کند، مگر آنکه خلاف آن را شرط کنند.
تفاوت حق انتفاع و مالکیت منفعت
حق انتفاع و مالکیت منفعت هر دو از جمله حقوقی هستند که به افراد اجازه بهره‌برداری از مال غیر را می‌دهند، اما تفاوت‌های مهمی دارند که به صورت کامل توضیح خواهیم داد:
حق انتفاع
حقی است که به موجب آن، شخصی (منتفع) بدون آنکه مالک مال شود، حق استفاده از منافع آن را دارد. این حق معمولاً موقت است و پس از پایان مدت مشخص یا فوت منتفع (درصورت تعیین) منقضی می‌شود.
حق انتفاع در اغلب موارد قابل انتقال به غیر نیست، مگر اینکه در قرارداد تصریح شده باشد.
این حق اغلب به‌صورت رایگان و بدون پرداخت عوض (مانند وصیت به نفع شخص خاص) اعطا می‌شود.
مالکیت منفعت
نوعی مالکیت است که فقط بر منافع مال اعمال می‌شود، بدون آنکه عین مال منتقل گردد. مستأجر در عقد اجاره، مالک منافع عین مستأجره در مدت اجاره می‌شود و می‌تواند آن را به دیگری منتقل کند، مگر آنکه خلافش را شرط کرده باشند.
مالکیت منفعت قابلیت انتقال دارد.
مستأجر می‌تواند منفعت مالی را که به او اجاره داده شده است را منتقل کند.
مالکیت منفعت معوض است و در قبال پرداخت اجاره‌بها به دست می‌آید.
این دو مفهوم هرچند نزدیک به هم هستند اما تفکیک آنها از یکدیگر ساده است.حق انتفاع درجه ای ضعیف تر از مالکیت منفعت است و در آن صاحب حق جانشین مالک اصلی نمی‌شود و از همه امتیاز های او بهره نمی‌برد. ولی مالک منفعت بر آن سلطه کامل دارد و از این لحاظ وضع او مانند مالک اصلی است.
مواردی از حق فسخ در اجاره
-
- موجر باید عین مستأجره را در موعد مقرر تحویل مستأجر نماید و در صورت امتناع موجراجبارمی شود و درصورت تعذر اجبا رمستاجر خیار فسخ دارد.
- اگر عین مستاجره درحال اجاره معیوب باشد مستاجر می‌تواند اجاره رافسخ کند.
- اگردرمدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آیدکه تاخیر درآن موجب ضرر موجر باشد و مستاجر مانع تعمیرات گردد و درمدت تعمیرات نتواند ازعین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید، مستأجر حق فسخ اجاره راخواهد داشت.
- هرگاه مستأجر در استفاد از عین مستاجره حالت متعارف یا شرایطی را که در قرارداد تعیین کرده‌اند را رعایت ننماید، موجرحق فسخ دارد.
- اگر موجرحق فسخ درصورت انتقال اجاره توسط مستأجر را رابرای خود شرط کرده باشد،حق فسخ اجاره را دارد.
سوال: در صورت ساخت بنا یا کاشت درخت و… توسط مستأجر در ملک مورد اجاره موجر حق فسخ دارد؟
دو حالت وجود دارد:
اول اینکه، اگر مستأجر مجاز به این کار بوده موجر تا پایان مدت اجاره حق خراب کردن بنا و حق فسخ ندارد و پس از پایان مدت، در صورتی که بنا در مالکیت مستأجر بماند موجر می‌تواند اجرت المثل زمین را دریافت کند و اگر در مالکیت موجر باشد مستأجر می‌تواند اجرت المثل بنا یا درخت را از موجر بگیرد.
حالت دوم، زمانی است که مستأجر مجوز ساخت بنا و امثالهم را نداشته باشد که در این صورت موجر می‌تواند هر زمان که خواست بنا را خراب یا درخت را قطع کند. موجر می‌تواند حق فسخ در این حالت را برای خود پیش بینی کند.
مدت اجاره
اجاره از عقود مستمر است به این معنی که موضوع آن در طول زمان باید انجام شود.
از شرایط اصلی صحت عقد اجاره مشخص بودن مدت اجاره است، یعنی ابتدا و انتهای عقد اجاره مشخص باشد. در صورتی که ابتدای آن معین نشده باشد از زمان انعقاد قرارداد شروع می‌شود.
اگر انتهای مدت مشخص نشده باشد عقد اجاره باطل است.
می‌توان مدت اجاره به طول عمر یکی از طرفین قرارداد تعیین نمود؟
اگر تعیین کنند؛ مدت اجاره تا زمانی است که موجر یا مستأجر در قید حیات است، عقد اجاره باطل است، اما اگر قید کنند، فرضا مدت اجاره یک سال از تاریخ انعقاد قرارداد است، مشروط به اینکه شخص موجر یا مستأجر در قید حیات باشد در این حالت اجاره صحیح است.
برای جلوگیری از بروز اختلاف، پیشنهاد می‌شود مدت معینی (مثلاً ۹۹ سال) در قرارداد ذکر شود و در ضمن آن شرط شود که تا زمانی که مستأجر زنده است، قرارداد پابرجا باشد این روش از بطلان احتمالی اجاره جلوگیری کرده و حقوق طرفین را حفظ می‌کند
پایان عقد اجاره
عقد اجاره ممکن است به یکی از دلایل زیر خاتمه یابد:
- انقضای مدت اجاره، در صورت انقضای مدت اجاره، مستأجر موظف است ملک را تخلیه کند مگر اینکه قرارداد جدیدی منعقد شود.
- تلف شدن عین مستأجره، در صورت از بین رفتن مال مورد اجاره به نحوی که استفاده از آن ممکن نباشد، عقد خود به خود منفسخ می‌شود.
- فسخ به علت تخلف از شروط ضمن عقد، در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر حق فسخ دارد. این حق ویژه برای عقد اجاره پیش بینی شده دا در صورت تخلف یکی از طرفین از شروط ضمن عقد برای طرف دیگر حق فسخ ابتدایی، بدون نیاز به الزام وجود داشته باشد.
- تراضی طرفین، اگر موجر و مستأجر بر پایان دادن به قرارداد توافق کنند، عقد را خاتمه می‌دهند.
- صدور حکم تخلیه توسط دادگاه، در برخی موارد، دادگاه ممکن است به موجب قوانین جاری حکم به تخلیه دهد.
در قرارداد اجاره، برای جلوگیری از اختلافات و ابهامات، باید موارد زیر به‌طور صریح ذکر شود:
- مشخصات طرفین قرارداد(نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی و مشخصات هویتی موجر و مستأجر)
- مشخصات عین مستأجره (آدرس دقیق، مساحت، کاربری و وضعیت ملک یا مال مورد اجاره)
- مدت اجاره (زمان شروع و پایان قرارداد)
- میزان اجاره‌بها و نحوه پرداخت (مبلغ، تعداد اقساط، زمان و نحوه پرداخت)
- تعهدات موجر (تحویل مورد اجاره، انجام تعمیرات اساسی و عدم مداخله در استفاده مستأجر)
- تعهدات مستأجر (پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، رعایت نوع استفاده، نگهداری از مال)
- تعیین مسئولیت پرداخت هزینه‌ها (هزینه‌های آب، برق، گاز، شارژ ساختمان و مالیات)
- شرایط تمدید قرارداد (در صورت تمایل طرفین)
- شرایط فسخ و تخلیه مورد اجاره (تخلف از تعهدات، تأخیر در پرداخت اجاره‌بها و پایان مدت قرارداد)
- شرایط انتقال مورد اجاره به غیر (داشتن یا نداشتنِ حق اجاره دادن مستأجر به دیگری)
- ضمانت اجرای تخلف از تعهدات (وجه التزام یا خسارت تأخیر در انجام تعهدات)
- مرجع حل اختلاف (تعیین داور یا مراجعه به دادگاه در صورت بروز اختلاف)
- تعداد نسخه‌های قرارداد، تضامین و امضای طرفین
تنظیم قرارداد اجاره نیاز به دقت و آگاهی کامل از قوانین دارد. یک قرارداد دقیق و کامل می‌تواند از بروز اختلافات حقوقی بین موجر و مستأجر جلوگیری کند. در صورت نیاز به مشاوره حقوقی یا تنظیم قرارداد اجاره، می‌توانید از طریق شماره‌های درج‌شده در سایت با ما تماس بگیرید و از خدمات تخصصی ما در این زمینه بهره‌مند شوید.
قوانین و مقررات مرتبط با عقد اجاره در ایران
- قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵6، این قانون بیشتر ناظر بر اجاره اماکن تجاری است و مقررات حمایتی ویژه‌ای برای مستأجران دارد.
- قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، در این قانون، ثبت رسمی قرارداد اجاره و تنظیم اجاره‌نامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی بیشتر مورد توجه است.
- آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر، شامل مقررات تفصیلی در مورد نحوه اجرای قوانین مربوط به اجاره است.
- مقررات شهرداری و ضوابط مربوط به اجاره املاک، برخی از مقررات مربوط به اجاره به ضوابط شهری و شهرداری‌ها وابسته است.
نتیجه‌گیری
عقد اجاره یکی از مهم‌ترین ابزارهای حقوقی در روابط اجتماعی و اقتصادی است که به موجب آن، افراد می‌توانند بدون انتقال مالکیت، از اموال غیرمنقول و منقول بهره‌برداری کنند. رعایت قوانین مرتبط و تنظیم صحیح قرارداد، از بروز اختلافات حقوقی جلوگیری کرده و موجب حفظ حقوق هر دو طرف خواهد شد. با توجه به تغییرات قوانین در سال‌های اخیر، آگاهی از آخرین مقررات مربوط به اجاره و تنظیم قراردادهای منطبق با قوانین جاری ضروری است. این امر می‌تواند از بروز دعاوی حقوقی جلوگیری کرده و موجب ثبات و امنیت در روابط قراردادی گردد.
گردآوری و نگارش: فاطمه شکرگذار، وکیل پایه یک دادگستری، کارشناس ارشد حقوق تجاری اقتصادی بین المللی از دانشگاه تهران
حل مسائل حقوقی نیاز به دانش تخصصی، تجربه و استراتژی مؤثر دارد. ما با رویکردی دقیق، علمی و مبتنی بر قوانین روز، پرونده‌های شما را بررسی و بهترین راهکارهای حقوقی را ارائه می‌دهیم. سپردن پرونده‌تان به یک متخصص، نه‌تنها از هزینه‌ها و اتلاف وقت جلوگیری می‌کند، بلکه شانس موفقیت شما را به‌طور چشمگیری افزایش می‌دهد.
بدون دیدگاه